Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)est un statut fiscal qui régit l’activité de location meublée chez les bailleurs non professionnels. Le LMNP permet à un propriétaire de mettre en location un appartement, un studio, une maison, un gîte, une chambre et même un mobile-home de manière habituelle ou non, directement habitables par le locataire. Visitez ce site pour plus de détails.
Les obligations du bailleur
Pour commencer son investissement en tant loueur meublé non professionnel, le bailleur devra, au préalable, s’enregistrer auprès du centre des impôts dont dépend le bien immobilier concerné. Il lui faudra remplir certains documents administratifs dont le formulaire Cerfa n°11921*06 qui correspond à la « Déclaration de début d’activité – Personne physique exerçant une activité non salarié indépendante (POi) et doit ensuite l’envoyer au Greffe du Tribunal de Commerce qui prend en charge la commune dans laquelle est situé le logement. Une fois ces formalités effectuées, le bailleur obtiendra son numéro de SIRET et pourra débuter son activité de loueur meublé.
⚠ A compter de la mise en location du bien immobilier, un délai de 15 jours est accordé pour déclarer le statut de LMNP. Ce délais court à compter de la date de signature du bail.
Pour être éligible au statut LMNP, le bailleur ne doit pas excéder plus de 23 000 euros de revenus locatifs par an et veiller à ce que l’activité locative ne représente pas plus de 50% de ses revenus globaux. En cas de dépassement de ce montant, c’est le statut de Location Meublée Professionnelle (LMP) qui s’applique.
⚠ Lors de l’enregistrement auprès du Greffe du Tribunal de Commerce il peut être judicieux de s’assurer qu’aucune inscription en tant que loueur professionnel n’existe dans les registres du commerce et des sociétés.
Quel régime d’imposition choisir ?
Le loueur en meublé non professionnel peut choisir entre deux régimes d’imposition pour ses revenus locatifs :
- Le régime micro-BIC : qui est applicable en deçà de 70 000 euros de recettes locatives annuelles et qui permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur son revenu imposable. En contrepartie, le bailleur ne pourra déduire aucune de ses charges
- Le régime réel : qui est plus complexe sur le plan comptable, il va permettre de déduire les frais réellement investis dans le logement meublé (taxes foncières, charges de copropriété, frais de notaire, d’agence, travaux, prime d’assurance, etc.)
En règle générale, le régime réel s’avère souvent plus intéressant que le micro-BIC car il va permettre de déduire les charges et les dépenses engagées dans le cadre de l’activité locative et ce total dépasse souvent l’abattement forfaitaire de 50% du régime micro-BIC.
Les obligations de déclaration
Les revenus issus de la Location Meublée Non Professionnelle sont imposables et doivent figurer sur la déclaration annuelle de revenus du bailleur. Selon le régime d’imposition choisi, les obligations comptables et déclaratives ne sont pas les mêmes :
- Avec le régime micro-BIC : un seul formulaire à remplir, la 2042 C PRO
- Avec le régime réel : il faut remplir une déclaration de résultat sur le formulaire 2031 et ses annexes, les déclarations 2033-A à E. Le tout sera à envoyer ensuite au Service des Impôts des Entreprises (SIE) en ligne. Le résultat final doit être reporté dans la déclaration de revenus 2042 C PRO
Les obligations liées au bien immobilier
Le bien loué doit faire plus de 9m² et doit être meublé. Cette dernière condition est primordiale pour bénéficier du statut LMNP. Quand on parle de meublé, il faut que le bien remplisse les critères de décence et doit être équipé d’un minimum d’ameublement (article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée) :
- Les équipements nécessaires au sommeil des locataires : literie, sommier, matelas, couette ou couverture, volets ou rideaux dans les chambres
- Les éléments nécessaires à la préparation des repas et à la conservation des aliments : plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur, congélateur avec température inférieure ou égale à -6 °C
- Les éléments nécessaires à la prise des repas : vaisselle et ustensiles de cuisine
- Le matériel indispensable à la vie courante et à l’entretien du logement : table et siège, étagères de rangement, luminaires, matériel ménager adapté aux caractéristiques du logement
⚠ Un logement qui ne comporterait pas, au minimum, tous ces meubles ne pourrait pas prétendre au régime de la location meublée et ses revenus seraient alors soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.
Quels sont les biens immobiliers qui peuvent rentrer dans le statut LMNP ?
- Les maisons et appartements meublés
- Les résidences hôtelières, de tourisme
- Les chambres d’hôtes et gîtes ruraux
- Les maisons de retraite
- Les résidences de services (étudiants, seniors, tourisme, voyageurs d’affaires)
⚠ En investissant en résidence de service sous le statut LMNP, il est possible de récupérer la TVA.